Tassazione degli affitti: vantaggi e differenze tra cedolare secca e canone concordato

Nel mercato delle locazioni abitative, una delle decisioni più importanti per un proprietario è la scelta del regime fiscale più adatto al proprio immobile e alla propria strategia di rendimento. Tra cedolare secca e canone concordato, le differenze sono sostanziali e incidono su tassazione, burocrazia, rendimento netto e gestione contrattuale.

In questa guida aggiornata al 2025, analizziamo nel dettaglio le due opzioni e offriamo strumenti pratici per aiutarti a scegliere consapevolmente.

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime opzionale che consente al locatore di sostituire:

• IRPEF e relative addizionali

• Imposta di registro

• Imposta di bollo

con un’unica imposta sostitutiva.

Aliquote 2025:

• 21% su contratti a canone libero (4+4)

• 10% su contratti a canone concordato (3+2) in Comuni ad alta tensione abitativa o con carenze di disponibilità abitative

Requisiti principali:

• Immobile a uso abitativo (categoria catastale da A1 ad A11, esclusa A10)

• Contratto registrato regolarmente

• Non si possono applicare aumenti ISTAT durante la vigenza del contratto

Vantaggi:

• Semplificazione fiscale

• Aliquote agevolate

• Nessun acconto o saldo IRPEF

• Nessun cumulo con altri redditi

Svantaggi:

• Nessuna possibilità di rivalutazione ISTAT

• Non sempre conveniente in caso di redditi bassi con molte detrazioni fiscali

Cos’è il canone concordato

• Il canone concordato si basa su accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, validati dai Comuni. Tali accordi definiscono i valori minimi e massimi entro cui può essere determinato il canone.

  Tipologie di contratto:

  • Contratto abitativo 3+2

  • Contratto per studenti universitari (6 mesi – 3 anni)

  • Contratto transitorio (1 – 18 mesi)

  Dove si applica:

  • Comuni ad alta tensione abitativa (art. 1 D.M. 16 gennaio 2017)

  • Città universitarie

  • Centri urbani con forte mobilità abitativa

  Vantaggi fiscali:

  • Aliquota cedolare secca ridotta al 10%

  • Detrazioni IRPEF se non si opta per la cedolare

  • Riduzioni su IMU e TASI (fino al 25% o più, a seconda dei Comuni)

  • Agevolazioni per l’inquilino

  Attenzione:

  • Il canone non è libero ma calcolato su parametri prefissati

  • È richiesta asseverazione da parte delle associazioni firmatarie degli accordi locali

  • Il contratto deve rispettare un format ministeriale

Quando scegliere l’uno o l’altro regime?

Ecco alcune situazioni pratiche per aiutarti a orientarti: